南都讯 见习记者史晓然 实习生刘佳怡 从年初至今，东莞住宅成交持续低迷，至本月初才出现回暖。而与东莞接壤的惠州博罗县，俨然由冬入夏，成交量及均价呈现快速上涨趋势。如今，深圳客外溢至周边地区置业已成常态。一年时间，东莞住宅均价也从8000元涨至1.5万元，深深刺激了本地客的神经，大量购房需求向博罗外溢。东莞客开始效仿深圳客，到博罗石湾、园洲等区域置业。而这些地方(石湾、园洲、龙溪)，紧靠东莞石龙、桥头，被业内统称为莞北地区。记者近日走访发现，以博罗石湾和园洲两个地区为代表，近期成交量大幅上涨，均价在8000-9000元左右。
现场走访
石湾热销楼盘
门口停着东莞车
近日，记者走访博罗地区发现，石湾龙湾新城、帝庭公馆、园洲水悦澜山、华龙花园等热销楼盘的销售中心门口，停放的都是粤S车。一位熟悉博罗楼市的中介阿宅(化名)介绍，以前是以石龙客为主，但现在东莞城区客，甚至是临深片区的客人都涌向了石湾、园洲买房。
据东莞中原的数据统计，受限购政策影响，东莞楼市从2016年10月起成交量整体呈下滑趋势。同时，惠州博罗的住宅成交量波动较大，去年11月的住宅成交量呈下滑趋势，但在12月连续四周呈现上升趋势，第一周环比上升19%，第二周环比上升51%，第三周环比上升51%，第四周环比上升41%。
进入2017年，对比2月份的成交数据，记者发现，东莞一手成交住宅成交量创下历史新低，签约1451套，环比减少约五成。而惠州一手住宅成交量环比下跌11 .33%，但是签约5612套，其中博罗的成交量呈上涨趋势，环比上升65%。
从房价上看，据房天下统计，2016年10月以来，博罗二手房均价为8000元/㎡。而在今年2月，中国直播网，当地的房价为9212元/㎡，同比上升43.43%，环比上涨4.61%。
专家分析
投资买房有风险
价格和地段要仔细考量
中介阿宅透露，东莞客来石湾、园洲买房，虽然有自住需求，但更多是带着买房不吃亏，等房子升值的投资心理。
据了解，石湾、园洲等地区所主打的投资卖点有三个：第一是主打便利的高速路交通；第二是城轨、地铁概念。这些地方靠近石龙的东莞火车站，可对接东莞地铁。另外，博罗北也有城轨。第三是主打当地城市规划，如石湾镇新区、中俄产业园(东莞石龙)等规划可以带来人口红利。但记者走访了解到，石湾、园洲当地的交通系统并不完善，对私家车依赖性较大。此外，虽然石湾新区周边有大片闲置土地，但暂无动工迹象。
合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺认为，大量东莞客涌向莞北买房是非理性的。“在东莞高房价下，他们的恐慌心理加剧，这类群体多是白领阶层，有一定收入但是收入又不高，其资产配置的渠道又少。在购房过程中，东莞客切勿提前透支当地的市场需求，要从租金、人口等方面考虑，考虑置业的风险性，中国直播网，切忌盲目购房。”一位中介告诉记者，现在看石湾、园洲的城市规划确实还不成熟，其楼市的价值要在3-5年后才能显现，但一些购房者买的也是预期。
东莞中原策略研究中心总监车德锐指出，抱着投资心理买房，这存在风险。石湾、园洲的房价虽然在上涨，但是其升值空间有限。一方面，惠州本身的住宅产品供应量大，但人口少，所以在租金上的盈利是有限的。同时，也难找到人立刻就接盘。另一方面，经过去年一轮上涨，博罗地区的房价已经上升至一个高点，购房者应考虑保值问题，要回归价值本身，从产品的地段、配套，还有购房人群供求关系去仔细考量。
同时，车德锐表示，“莞北地区可以说是东莞一路带一路的‘桥头堡’，也是东莞城市的副中心，像其物流基地的发展，还有东莞火车站、地铁R 2线、莞深高速全线贯通、红海大桥开通等交通利好，都会为莞北地区带来人流，其楼市发展还是可观的。”
释疑
石湾楼盘并没有
“封盘涨价”
在走访过程中，记者感受到，莞北楼市确实火热，但亦有“水分”之嫌。在看房过程中，有的中介会释放房源不足的信息。同时，现场销售人员会以太忙为由，拒绝给客户介绍沙盘。而据业内人士透露，今年博罗石湾还将新供应4700余套新房，因此并不存在无房可买的情况。
其次，还有中介释放“帝庭公馆封盘调价”和东莞开发商聚龙公司入驻的消息，营造市场氛围。但石湾帝庭公馆的置业主管钟小姐回应，该楼盘没有封盘，一直处于自然销售的状态。而聚龙地产的相关负责人潘先生则透露，“聚龙天誉湾将在上半年推出刚需户型，其房价一定会参考当地的市场价格。”
记者亲测
接壤东莞，是否适合自住
记者实地走访了解到，许多购房者都抱着一半投资一半自住的心态。据帝庭公馆的销售主管钟小姐介绍，该项目如今就吸引了不少来自东莞东城的客户。
记者亲测了两地驾车所需要的时间。在下午5点后，记者从南城CBD中心出发，途经东莞大道、东城中路、莞龙路、江南西路等路段到达石湾双城峰景，算上塞车时间，共耗时1小时40分钟。如果选择走高速路，如从园洲华龙花园出发，途经珠三角沿线高速等路段到达市区，耗时约40分钟，路桥费为21元。
在商业配套上，园洲相对于石湾更为成熟，有麦当劳、超市等餐饮购物配套。记者走访石湾发现，石湾新区的小区空置率较高。其已有业主入住的小区有尚城国际、新怡·豪门、嘉豪御景城、双城峰景、帝庭公馆。但在晚上7点，一栋23层的住宅，只有7家亮灯。另外，在这些小区周边，并没有大型商业配套，只有一两家便利店和水果店。如果业主想要买东西，需到石湾老城区或石龙汇星商业中心。其中，石龙汇星商业中心到石湾需消耗10分钟的车程。
值得注意的是，在石湾和园洲地区都很少看到固定的公交车站台，的士也很少见。据了解，在石湾新区，有两路公交车可直达石龙的东莞火车站，分别是石龙7路和石湾9号，两地之间所需要耗费的车程至少40分钟。而据当地人介绍，这里的公交车频率为20分钟一趟，招手即停。
个案
东莞客有自住需求，也有等升值心态
周先生来自东莞黄江，在惠州石湾，他买下人生中的首套房。“主要目的就是投资，这里的房价才8000元/平方米。如果将来卖不出去，那就自住，当婚房也不错。”据了解，周先生最初打算在黄江置业。但是黄江的新房普遍涨到2万元一平米，超出他的购买能力。而二手房的均价虽然在1万元左右，但多是老房子，户型旧，并不合他心意。因此，在朋友介绍下，他选择来石湾置业。
小刘则是东莞石龙本地人，在东莞石碣工作。2015年10月，其家人在石湾丽豪苑买了一套房子，当时当地住宅均价仅为3000元/平方米。她表示，很多石龙人在石湾购房是为了自住，然后把自己的老房子出租，赚点租金。但是，石碣、石湾两地跑的生活确实不容易，比较麻烦。
对此，中介阿宅分析，在东莞高房价的冲击下，东莞客急于先买一套房子求安心，怕再次错过买房的红利期。另一方面，当地的开发商联同深圳、东莞多家中介采用联动、转介的方式在挖掘客源，这使得关注石湾的购房者越来越多。
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