从今年前7个月的数据看，拉动经济的三驾马车都显得乏力，但固定资产投资增速降至5.5%的历史新低背景下，唯独房地产开发投资增速还超过10%。按照国内规律，房地产销售增速要领先于房地产投资增速大概半年，然而这一波房地产周期中，商品房销售增速已经下行了一年半时间，而房地产投资增速却不断走出新高，房地产销售领先投资的规律为何失灵了？是什么支撑了房地产投资的高增长？高增长的背后存在哪些结构性问题？而这些问题在长期又意味着什么？本文依据房地产的结构变化，来预判房地产投资的未来趋势。
主要观点：
分析房地产的投资结构就会发现，土地购置费攀升是推升房地产开发投资的主要力量，剔除这一块后，房地产建筑安装投资增速是大幅下行的，这也是今年以来工业经济减速的原因之一。
土地购置费是一个相对滞后的指标，滞后于土地成交状况，而今年以来土地成交价款同比增速已经大幅下台阶，这意味着土地购置费高增长的局面难以持续。
从结构上来看，我国的房地产市场也在分化。大中城市的房地产销售、价格、投资均要远远弱于小城市，这主要仍是受到棚改货币化的影响。例如上半年一二线城市房地产投资增速已经降至6.2%，但其他城市房地产投资却一路高歌猛进达到14%。
为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，中国直播网，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待“棚改大潮”褪去，或许将面临长期“衰退”。
房地产投资高增：全靠土地购置支撑
今年以来，房地产投资成为经济的一大亮点。在工业生产、固定资产投资增速均出现下行的背景下，截至7月，我国房地产投资累计增速依然稳定在10.2%的位置，而去年全年增速也只有7%，也就是说今年的房地产投资增速还出现了回升，成为固定资产投资增长的主要支撑力量。
从另一个角度看，以往房地产销售领先投资大概半年左右，但是这一轮房地产销售增速从2017年初就开始大幅下滑，但是直到现在房地产投资增速不降反升，销售领先投资的规律似乎“失灵”了。
房地产投资增速和销售增速的背离(%)
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