导读
一位住在附近的富士康供应商道出了其中原委，“前两年富士康最多的时候有6万人，但这两年因为总体减产，员工人数降到1万左右。”
12月的深冬午后，中国直播网，汽车开过江苏淮安的清河经济技术开发区，扬起一片尘土。
这里是江苏省国家级经开区，坐拥富士康科技集团、臻鼎科技、红豆集团等多家知名企业。截至2016年6月落户企业408家，累计到账外资超10亿美元。不过，打着“淮安商业航母”旗号的开发区唯一商业配套项目“弘康兴旺角”，并没像它的名字那样，收获如潮的人流。
2016年12月30日，21世纪经济报道记者实地走访，发现上述项目的开发商淮安弘康房地产开发有限公司（下称“弘康地产”）处境尴尬，并深陷与波导股份的一笔5000万元委托贷款诉讼，难以自拔。
那么，在这波火爆的楼市行情中，这家三线小城地产商，究竟经历了怎样的冰火两重天？
一家三线地产商的溃败
“现在经营很困难，负债很大，其他也没项目可做，一旦涉及诉讼了，公司就做不下去了”，弘康地产一位高层人士2016年12月30日表示。
他所指的负债，源于弘康地产在2012年8月6日通过中信银行（601998.SH）杭州分行向波导股份借的一笔5000万委托贷款。
“2012年房地产比较火爆，当时江苏省政府招商引资，要做一个富士康园区配套的商业城项目，面积19万平方米，为12万人做配套的银行、交通、餐饮等设施。”上述人士说。
在此背景下，兴旺角一期项目早在2008年动工，一位弘康地产员工告诉21世纪经济报道记者，两者的合作被喻为“金马银鞍”，项目开工时，当地甚至流传着一首“兴旺角之歌”。
但2011年，1.6万平方米的配套项目大润发超市因缺乏资金等待动工。在这样的情况下，弘康地产找到波导股份寻求合作，“找到上市公司提供资金，非常难得。”这位员工回忆。
2012年8月，波导股份通过中信银行杭州分行向弘康地产发放5000万元委托贷款，约定2013年8月到期，年利率15%。同时，弘康地产将兴旺角105套房屋作为抵押，评估值1亿元。
不过，事情并没预想的那么顺利。“项目建好了，但相关房产证一直批不下来，实在还不出现金”，上述高层人士表示。捉襟见肘的弘康地产只好申请借款展期，一拖就到了2014年8月。
2014年年底，中信银行杭州分行上诉至浙江省杭州市中级人民法院，要求弘康地产偿还5000万元本金及97万元利息，此后，法院宣判弘康地产的抵押物强制执行。
不过，让弘康地产不解的是，相隔不到3个月的两次评估，其房产价格缩水了一半。
“2015年11月，上海高院委派上海信衡房地产评估有限公司评估同一个地块，当时价格是9950多万。”一位弘康地产的员工提到。相比之下，2016年2月，由杭州中院委派的浙江恒信房地产评估有限公司进行评估，市价为5775万元，而司法建议价则为4620万元。
“杭州中院委派评估房产的位置，比上海高院委派评估房产的位置好很多，一个是朝南的一楼临街商铺，一个是朝北的二三楼，按道理应该前者的价格高”。上述员工质疑“后一次评估价格远远偏低”。
21世纪经济报道记者了解到，就在1月上旬，上述弘康工作人员还向杭州中院和浙江省高院提出评估异议，但至今没有进展。
对于评估差异，21世纪经济报道记者致电其中一位评估师，其拒绝了采访。但浙江恒信房地产评估有限公司相关人员表示，“差异很正常，一个时点有一个时点的价格”。
2016年12月16日，21世纪经济报道记者致电波导股份董秘办公室，对方称“一切等法院的拍卖结果”。
2016年12月20日，上述房产在经历两次流拍后第三次现身淘宝司法拍卖，起拍价2957万元，增价幅度10万元，期限1天。12月28日，杭州中院的工作人员表示“上述拍卖已结束，这105套房产第三次流拍了”。
“这些房产后续要么就是变卖，要么就是直接抵债。目前法官还没有通知处理。”上述人员表示。
对此，上海一位不愿具名的资产评估人士认为，“同一楼盘的不同位置，评估价格可能存在一定差异，也要看评估方法，同时考虑富士康是否打算在当地长远发展，那样配套的房产才能体现价值”。
但即便以目前的价格，房子仍旧拍不出去的现状，已难免让当事各方感到阵阵寒意。
楼市红海中的一座孤岛
9950万元到4620万元的评估差异，也成了弘康地产命运的分水岭。
现在它不得不面对大笔欠债，以及看不见明确收益的商业项目，如同三四线楼市红海中的一座孤岛。
在富士康宣布入驻的10年里，上万柱工程桩被打入这片土地，不断有开发商加入其中。21世纪经济报道记者梳理发现，除了弘康兴旺角，附近还有鼎立紫金花苑、东城新天地、华富汇等多个住宅楼盘。
但是，中国直播网 ，数年的房地产行业红利消失后，这些三四线城市开发商却成了市场的“弃儿”。
至今，网上还流传着关于弘康兴旺角的介绍：“商圈辐射淮安及周边市、县10公里半径，核心消费圈在三年内将坐拥以富士康为龙头的大批知名企业近50万消费人群”。
事实上，21世纪经济报道记者2016年12月30日在现场看到，工厂区的小型商业综合体，不少一楼商铺已关门歇业，只有一些小吃摊吸引人气。
而与开发区管委会一墙之隔的紫金花苑楼盘，其开发商鼎立置业（淮安）有限公司的母公司鼎立集团正面临资金问题，不少房产网站显示该楼盘“2014年4月6日开盘，占地4万方”，但记者看到，该楼盘已停工，塔吊还悬在空中，大片空地杂草丛生，其中一部分被改造成了一个停车场。
一位曾在2014年从事KTV经营、现已搬离兴旺角的店主告诉记者，该地块“2014年的租金在2-3万/年，不过3楼的位置有点偏，边上虽然有富士康集团，也不知道为什么，人气就是不行”。
另一位仍在兴旺角一楼经营的餐饮店主则表示，“一年租金为4-5万元，人气只能算是中等水平。”
离兴旺角15分钟车程的江苏淮安亿丰时代广场售楼处工作人员则认为，“兴旺角的位置有点偏，现在人不多，感觉两三年前人比较多。”
一位熟悉淮安经开区的当地人透露，“这里的住宅每平米均价3000-4000元，虽然人多，但都是工厂上班的员工和拆迁房的住户，消费力很弱。”他认为，“一年5-10万元的商铺租金，前两年看价位还可以，现在的话太高了。”
一位住在附近的富士康供应商道出了其中原委，“前两年富士康最多的时候有6万人，但这两年因为总体减产，员工人数降到1万左右。”
即便如此，面对迟迟未见的商业区人气，弘康地产的高层仍抱有期待。
“估计两年内，这里人气肯定会起来”，上述公司高层人士提到，“淮安最好的淮阴中学也将在这里建立分校区，正在动工的淮安高铁站离这儿也不远。”
不过淮安市规划局网站显示，选址于淮安区席桥镇的淮安高铁站，虽然距弘康兴旺角2-3公里，但要到2019年才能完工。
事实上，除了105套尚存争议的待拍房产，弘康地产还需面对一笔为了延期借款而抵押在一位自然人刘友明名下的4套房产，面积为1933万平方米。弘康地产方面直指这笔抵押系在波导股份董事长亲戚名下，而该人士也从事房地产开发。
2016年12月28日，波导股份董秘办否认了以上说法，“那是弘康延期还款的追加抵押，如果上述房产资不抵债，弘康地产的法定代表人是要承担连带责任的”。
截至记者发稿，双方关于这笔委托贷款而产生的纠葛仍未得到解决。
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