无论用多么炫目的概念来包装项目，稳定的客群永远都是评价项目的硬指标。
在这个互联网原住民已成为消费主流的时代，在国家提倡双创的大环境下，传统的酒店和办公楼似乎早已不是大众旅游出行和工作地点的唯一选择，取而代之的是越来越多的长短租公寓、联合办公的涌现。如何保持长短租市场中的客群稳定性，让那些随时准备打包搬家的“租客”成为真正融入社群的“驻客”成为了城市运营商最迫切需要思考的课题之一。
长租公寓市场的客群相对稳定
长租公寓市场，不管是集中式公寓还是分散式公寓，由于租期通常在一年以上，且由于消费者的诉求旨在拥有在陌生城市中能有一个舒适的家，其主要目的是居住，因而客群流动性较小，并不存在淡季空置率大幅上升的情况。窝趣副总裁杨稷告诉《中国房地产金融》，在他们进行了大量的客户调研之后，发现相比分散式的民宅，尽管集中式公寓可能存在着地理位置和便利性不足的弱点，然而只要满足长租租客最看重的两个部分——空间的舒适性及居住时的乐趣性，便足以维持稳定的客源。
对于分散式公寓、服务式公寓及酒店式公寓来说，由于大部分走的是高端商务路线，采用的是B2B 的运营模式，其中最为代表的是从2003 年就已经进入这个服务式公寓市场的优帕克。优帕克集团互联网COO 杨剑凌表示，他们的主要客源一方面来自于和500 强外企所签订的B2B 协议，面向外派至国内的高管人群，另一个客源来自一般的涉外中介。因而对于淡旺季的敏感程度并没有人们想象中的高，尽管在圣诞节、年底是相对平时来说会是一个入住的淡季，但对比短租市场而言，租客来源仍然比较稳定。此外由于服务式公寓的大部分盈利并非完全来自租金，服务费也占了很大的比重，因而客源流动性并不会对企业的经营造成很大的影响。
另一个有趣的现象是，近年来外籍商务高管的租客人数正明显减少，这和中国本土人才数量的增长，中国直播网，中等收入人群逐渐形成有着密不可分的关系。在消费升级的大背景下，不管是上班一段时间的白领、刚毕业的学生，大家都希望在租住方面有一个很好的升级，服务式公寓面临的国内消费者观念上的改变，中国直播网，使得越来越多的中国人选择高端的服务式公寓。至2016 年为止，目前本土租客已经占所有租客比例的60%，和2003 年时完全倒挂。
短租市场的客群流动性较强
相比长租服务式公寓、高端酒店式公寓较为稳定的客流，短租市场上面向旅行者的公寓产品、共享办公中的移动工位等产品，自开创以来就面临着客流不稳定的挑战。且由于公司盈利主要来源于租金，因而一旦出现淡季，实际运营中就会面临不容乐观的情形。
共享办公的实际运营中，一般租客的租约期限都维持在数周至数月不等，合同存续时间较短，入驻的企业基本处于初创期，一旦企业经营中出现快速拓展（或是萎缩）的情况，租户就会面临办公人员爆发式的增长，不得不寻找更适合企业规模的写字楼（或是创业失败后不得已而选择退租），基于这样的潜在因素，选择共享办公的这部分客群都或多或少地有着抗风险能力低下、流动性较大的特征。
此外，由于大众创业、万众创新的大背景下的推动，共享办公领域的竞争者也变得越来越多，尽管目前都以相对较低的租金、精美的装修、齐全的办公配套设施，以及丰富的休闲娱乐空间来吸引租客，但未来必然比拼的会是各家的服务质量，一旦租户发现别的共享办公空间提供的服务更符合租户的需求，则很有可能会选择转投他手。
城市运营商该如何应对？
就上述提及的客群不稳定的问题，作为国内的城市运营商又该如何来应对呢？国际上最知名的旅行房屋租赁社区Airbnb 打算用并购的方式来拓展自己的租客来源，据2016年12 月初彭博社报道称，Airbnb 正与中国短租民宿预订平台小猪短租谈判，商讨并购事宜。Airbnb 这一举措一方面是希望通过与国内知名的短租品牌联手增加房源数量，另一方面则希望通过此举来拓展中国民宿租赁共享市场，并吸引国内游客出国选择Airbnb，以此来拓宽自身网站的租客来源。
此外，针对短租的客群通常以旅游、商务出行为主要目的，在旅游淡季来临时，可以借鉴传统酒店业的管理模式来应对。在筹备期及市场调研时，除了要因地制宜、关注设计的房型配比，更重要的是关注客源的类型。据陕西某酒店管理有限公司经理刘某透露，为了保证客源的稳定，他们会将客源分成会员、协议、散客、中介、团购等不同类型，通过稳定出租率、稳定续住率，达到稳定客源的目的。实际操作中，不同客源需按比例调节，以保证各个渠道均有客人入住，一旦某个类型的入住率下降，及时查找原因并调整销售策略。
而对于打造联合办公和创业孵化器的城市运营商来说，远洋地产则在《联合办公发展动态及需求情况》报告中提出了这样的建议，他们认为运营商在招商时便可以采用代理+ 自营的形式（网站、APP），提前让招商员了解入驻企业的实际需求，装修时可提供个性化的解决方案，无须在客户不关注的细节进行投入。在退租时，可以采用预约制，让退租的租客提前一个月便向运营商提出退租，留出足够的时间来寻找新的租客。
最后，目前主流的共享办公移动工位的消化人群是自由职业者，而中国的自由职业人数远低于发达国家，导致国内共享办公空间中公共区域的移动工位空置率较高。建议在设计整体联合办公移动工位时，根据国内的实际情况，将移动工位及小型办公间的比例控制在60 : 40 左右，通过更多的小型办公间来博取更大的租金收益。
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