运营商总是觊觎开发商的厚实家底，开发商却偷偷羡慕着运营商的轻盈灵动，两者对轻重资产迥然不同的态度，或许将使得改造类项目的商业模式走上两条截然相反的道路。
据国家统计局2016 年12 月13 日公布的数据显示，2016 年1-11 月份，商品房销售面积135829 万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10 月份回落2.5 个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。
与此同时，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15 个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。与2016 年11 月上半月比，11 月下半月一线和热点二线城市中，9 个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1 至0.9 个百分点之间；2 个城市环比持平；其余4 个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1% 以内。
随着住宅、商业、办公整体库存的持续增长以及价格增速的放缓，各大房企在增量上可以做的文章也变得越来越少。与此同时，房企利率开始摊薄，运营管理成本持续上升，一线城市对抑制房价上涨过快又相应出台了各种政策和措施，这使得以往忙于“拍地，卖楼”的开发商在未来面临着如何更进一步发展与经营的问题。
第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬在2016 年底针对2017 年中国房地产市场未来趋势问题时表示：“现在开发商很难保持高增长，不能简单地依靠单一粗放的‘买卖’模式，需要进一步结合可持续性‘经营’模式，优化运营高品质的商业项目，为日后获取稳定的收益做好准备。这意味着企业需要降低负债，并积极提升项目营销管理，储备专业运营人才团队，真正下好可持续发展的‘资产管理’这盘棋。”
运营商拓荒成果的共享困境
目前来看，房地产从增量时代进入存量时代之后，各大针对存量资产改造运营的城市运营商开始出现在了人们的面前。从窝趣副总裁、联合创始人杨稷与《中国房地产金融》分享的案例中，我们发现目前国内存量改造运营领域在一定程度上是一种拓荒的行为。
“其实做一个存量市场的改造，大部分的物业来源，其实都是从一些旧楼、酒店来的，只有很少数的一部分是新建的，然后就需要通过一些设计和应用，来把这个整体的物业价值提升上去。曾经我们有一个蛮有趣的例子，中国直播网，这个案子的整个区域原来是在一个大批发市场的旁边，是一个旧的工厂，那个区域在当时有些落后，当地政府对这块地方也顾不过来，然后通过我们的公寓运营，再加上当时这个项目内部的众创空间改造，最终得到了政府官员的重视，在经过一番考察之后，觉得这个地方变得有价值了，于是就开始在周边建商铺并且开始对周边环境进行整治，甚至还拨钱修了路。他们是希望以后可以把这个区域改造成一个更好的社区，我觉得这也是存量改造的一个很大的现实意义。”杨稷说。
从杨稷的分享中可以发现，与开发商的“造城运动”不同，中国直播网，存量改造运营在刚开始的时候并没有那么多的规划优势，只有当这些城市运营商把项目改造运营出成果的时候才会出现后续的一系列锦上添花的价值。
巧合的是，溪瑞诗CEO 俞鼎也表示，在物业增值这一块，他们也做过一些案例：“我们曾经帮一个房主买了一套洋房，这个洋房他买进的时候是600 万元，随后我们进行装修，装修完了之后，帮他进行招租，租半年以后再对外出售，在出售的时候，它的价值已经达到了1700 多万元，当然，这其中有一部分是因为整个上海的房地产市场，有一个飞跃，有一个上涨，但是同时这套1700 多万元的物业跟边上的那一套比起来的话，它的增值也达到了400 万元左右。”
以上这两个案例在一定程度上也从侧面体现出了城市运营商目前所面临的尴尬之一，对于这些运营者而言，他们用自己的经验和专业使得存量物业的价值得以提升，但事实上最终的受益者并非是他们一方，或者说，在最终的受益方中，他们的占比似乎是最低的。运营商在这个时候，从某种程度上事实上是在为项目持有人打工。
“轻资产”与“重资产”
2016 年底，同样专注于城市更新的翌成创意调整了他们的战略规划，距当年1 月8日正式挂牌新三板还不足一年，他们选择了从运营方到持有方加运营方的转变。面对从“轻资产”到“重资产”的选择，翌成创意创始人沈敏恺表示：“城市更新，轻资产运营，资产运营的是什么？无非酒店管理公司，物业管理公司。但从市场的反馈来看，酒店管理公司也好，物业管理公司也好，都并非单纯是靠管理赚大钱的，而是通过酒店、物业的管理形成了品牌之后，用经营的收益以及资产价值的提升来获得巨额的报酬。在项目使用价值的提升来带动资产价值的提升之后呢，无论是从资本层面退出也好，还是通过资产层面的交换也好，你所获得的利润才是最大化的。”
在做运营方的这些年，翌成提升了品牌价值，深化了团队对项目选择核定的能力，最终成功于新三板上市，可是沈敏恺却在上市后把目标定位为从收购到运营的一整套平台。
上市给运营方提供更方便的融资渠道，也给予了更多的选择。而当运营方更有实力和资本去收购项目的时候，他们完全可以通过自己的运营能力提升自己手里的项目价值，最终在退出的时候实现收益最大化，摆脱“替人打工”的困局。
有趣的是，在运营商选择持有物业的同时，各大地产开发企业却又纷纷启动了其商业地产业务的轻资产化模式。如万科在2014年9 月与凯雷达成合作协议，将自己的9 个商业地产项目90% 的股权出让给凯雷，自己变身为“小股操盘”的“打工仔”，实现了万科商业地产轻资产、重运营的战略布局。
一个“轻了往重了走”，一个“重了往轻了靠”，面对如今这样独特的市场分歧，未来也许会出现一个相对的平衡点，使得市场变得更加的完善。
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