“增量将尽，存量当立”的风口，四两拨千斤能否实现百亿门槛的逆袭。
静安区中兴路地块，以14.3 万元/ 平方米的楼板价刷新了上海土地拍卖的单价纪录。然而，根据上海易居研究院的统计，在2016 年度全国地王竞标赛上，中兴路地块只能屈居第四，连登上领奖台的资格都没有。
随着2016 年初，中国直播网 ，中国各大主要城市房价再度迎来新一轮上涨周期，所谓面粉贵过面包的地王现象再度频现。当年一帮站在“人民对立面”的专家，“房价没有天花板”，“北上广深房价迟早比肩香港、东京”的妄言，正在一步步成为残酷的现实。
不过，办法总比困难多，中国直播网，面对这个市场不断抬高的门槛，一些有识之士开始抓住中国房地产市场从增量向着存量转换的机遇，在城市更新和国家鼓励双创的大背景下，打起了存量资产的主意。一时间以联合办公和长租公寓为代表的改造运营类项目，不仅成为了开发商们关注的焦点，更是成为了金融机构的新风口。
运营时代的到来
当房价再一次刷新了高位，只是这一次，上海还是上海，全国却并不那么乐观。除了像上海这样的一线城市以及那些准一线城市的新建商品房市场依然被持续追捧之外，三四线城市的库存却高得吓人，全国房地产市场出现了明显的分化。
2016 年年初上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》显示：“鼓励开发企业持有商业、办公楼持续经营。本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10 年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60% 或100%，持有年限不低于10 年或长期持有。”
这就意味着在接下来的时间里，各路开发商如果想要继续在上海拿地开发商业项目，必须具备过硬的商业运营能力，城市运营时代正式到来。
事实上，“城市运营商”的概念由来已久，很多走在行业前列的知名开发商从最初的造房、造园到后来的造镇、造城，其实已经开始涉及“城市运营”，只是在“黄金时代”“盖房子”比“运营”更简单粗暴高效。
随着“黄金时代”的终结，随着全国存量资产的上升，随着一线城市土地供应的缩减，随着购房者的需求提升，开发商们不得不开始加速向城市运营领域进军。
城市运营新困境
从当前的市场来看，“城市运营”这一概念并不明晰。小到居住空间的开发、单个住宅的改造，大到旧城的规划、产融造城，都被称为城市运营。无论是以上哪种，其共同点大多都是在运营和持有上。然而事实上，如果仅从运营和持有的角度来看，物业租金的持续增值或将成为未来最重要的指标。但是若真如此，以目前中国的租售比来计算，几乎所有的开发商都或将面临远高于国际通行标准年限的投资回本期。
因此，放在眼前就只剩下两条路，第一条把租金价格水平提高到远高于市场平均水准，否则就得另寻出路。于是市场上就出现了越来越多的运营模式。
有的以运营商为核心，以优质的设计改造为卖点，抬高租金价格水平，运营商以差价赚取利润；有的以持有方为核心，以项目的改造与包装为卖点，抬高物业价值，以持有方最终转手获取收益；还有的以投资方为核心，最终以资本运作方式获取回报。
事实上，当国内各大房企和运营商还在寻找适合自身的道路的时候，很多国外房企已经拥有了很多非常丰富的经验，以美国为例，其中GGP（General Growth Properties） 是美国第二大商业房地产运营商，其于1954 年成立，于1993 年在美国纽约证券交易所上市，在美国境内拥有超过160 座各类商业房地产。而Simon Property Group 则是美国最大的Shoopping Mall 运营商，其于1960 年成立，同样于1993 年在美国纽约证券交易所上市，还是美国证券市场最大美国房地产基金IPO，在美国境内拥有250 多个各型商业房地产项目。
值得注意的是，在国际上，对于成熟的商用物业，REITs 是最适合的融资工具之一。然而在国内，商业地产却面临着过高的物业价格造成过高的租售比的困境，2% ～ 5% 的租金收入难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立。
由此可见，尽管改造运营类项目在高门槛的房地产市场中寻找到了一条生存的夹缝，但却无法在短时间内摆脱其尴尬的身份与处境。在技术上他们的开发难度要远大于传统的开发商，但在政策和资金支持上两者却不可同日而语，除了极个别“明星”人物和项目受到各方眷顾之外，绝大多数运营者过着“操着卖白粉的心，赚着卖面粉的钱”。
事实上，对于目前国内出现的各类“城市运营商”来说，整个市场也许并没有想象中的那么美好，在房地产增量“暴利”终结的时代，未来存量时代究竟是红海还是蓝海还未可知，头顶着明星光环的先行者也许一转身就将沦为牺牲者。但我们总能寻找到脚踏实地的人，在本期的特别报道中，《中国房地产金融》联手上海易居研究院和公寓最前线，召集了包括恺信亚洲董事长黎芸桦、优帕克COO 杨剑凌、V 领地COO 宋豪炜、YOU+ 国际青年社区CEO 郁挺、未来域CEO 王宇、寓见公寓副总裁& 联合创始人苏济慷、湾流国际青年社区执行总裁林友威、溪瑞诗CEO 俞鼎、水滴公寓COO 方芳、V+spaceCOO 曹影、魔方公寓地产事业部华东区总经理任宇、窝趣副总裁& 联合创始人杨稷等这个行业内的多位领军人物和实践者，来共话城市更新与双创背景下的改造运营项目出路，希望通过这些实践者的成功与失败的经验和经历，让更多人看到这个产业与市场当下的实践和未来的希望。
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